Факторы определяющие конечную стоимость объекта недвижимости

Принято решение продать дом, квартиру или комнату. Как определить конечную стоимость объекта недвижимости? Какие факторы необходимо учесть? Об этом будет подробно рассказано в статье.


Основные факторы, влияющие на конечную стоимость объекта недвижимости

  • Срок продажи. Если реализовать дом, квартиру или комнату необходимо в оптимально сжатые сроки, стоимость объекта придется снизить на 10 – 15%.

  • Вид продажи – альтернативная или чистая. Если жилое помещение реализуется с целью последующего приобретения другой недвижимости, тогда цена на него будет дороже. В некоторых случаях объект оценивается выше в чистой продаже, поскольку ключи от него можно получить в день заключения сделки.

  • Месторасположение. Дома, квартиры, комнаты в черте города будут стоять на 30% дороже, чем недвижимость за пределами населенного пункта или в области. Кроме того, на конечную стоимость влияет и район, где находится жилой объект. В центре города стоимость жилых объектов в несколько раз выше по сравнению с домами, квартирами и комнатами, расположенными на окраинах.

  • Транспортная развязка. Чем она развитее, тем больше вероятность продать недвижимость дороже.

  • Характеристики квартиры, дома или комнаты (планировка, площадь, количество комнат, «хрущевка», «улучшенка», состояние жилого объекта – после пожара, «убитая», после ремонта, со встроенной мебелью – все перечисленные особенности влияют на стоимость).

  • Соотношение спроса и предложения. Если последнее многочисленное, продать жилой объект можно, только предварительно снизив цену.

  • Пакет документов. Если квартира находится в собственности, после приватизации не перепокупалась и не перепродавалась, ее рыночная стоимость будет выше, поскольку у покупателя будет возможность вернуть подоходный налог. Если жилое помещение находится в собственности менее трех лет, продать его можно будет с торгом.

  • Макроэкономические факторы: колебания доллара и евро на валютном рынке, ипотечные ставки, цена на нефть, конфликты, миграционные вопросы.

  • Микроэкономические факторы: строительство новых мега-проектов, расположенных в предельной близости с объектом недвижимости, который реализуется.

  • Условия продажи: состояние и готовность документов, перепланировки, доверенности, долги, условия и форма расчетов, налоги, рассрочки, способы отчуждения.

  • Отношение к продаже и поведение собственника: готовность обеспечить допуск на объект, мотивация, готовность оформить сделку, профессионализм риэлтора, используемые технологии продаж.

Опираясь на вышеперечисленные факторы, определить конечную стоимость квартиры, дома или комнаты, предварительно изучив похожие предложения в газетах и интернете, возможно только приблизительно. Более точную оценку жилого объекта производит специалист.


Актуальность услуг оценщика при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Многие продавцы считают, что в услугах оценщиков нет никакого смысла. Это совершенно не так, поскольку разница в цене жилых объектов, реализуемых в одном и том же районе, может достигать полмиллиона. Поэтому, чтобы не прогадать, рекомендуется, все же, воспользоваться профессиональной помощью. В каких случаях к ней прибегнуть необходимо в обязательном порядке?

  • Когда жилой объект находится в ипотечном кредитовании.

  • Когда собственник и покупатель при заключении сделки купли-продажи не могут прийти к одному мнению о стоимости объекта.

  • Когда планируется составление брачного контракта.

  • Когда квартира, дом или комната находятся в совместной собственности супругов, которые разводятся.

  • Когда необходимо определить налогооблагаемую базу.

В среднем стоимость услуг оценщика варьируется в пределах 1.5 – 3 тыс. рублей.


Инструкция по определению рыночной стоимости недвижимости

Во-первых, необходимо проанализировать рынок – изучить объявления и определить среднюю стоимость жилых объектов, которые реализуются в конкретном районе.

Во-вторых, учесть все факторы, которые повлияют на цену: тип строения, планировку, состояние, транспортную развязку и удаленность к инфраструктуре.

В-третьих, приблизительно определить срок, в течение которого хотелось бы продать квартиру, дом или комнату.

В-четвертых, оценить и приплюсовать к рыночной стоимости недвижимости стоимость мебели и встроенной техники (если такая имеется).

В-пятых, приплюсовать к цене стоимость услуг риэлтора и затраты на переоформление документов.