Договор аренды. Права и обязанности арендатора и арендодателя.

Мы писали, что главный документ, регулирующим взаимоотношения квартиранта и арендодателя, это договор. Сегодня все большее число людей, задействованных в аренде жилья, понимают важность этого документа. Тем не менее, в силу отсутствия специальных знаний, многие при оформлении договора упускают из вида некоторые чрезвычайно важные нюансы, чья значимость, увы, осознается не сразу. О том, что важно прописать в договоре, чтобы ваши права не были ущемлены, мы и будем говорить.

Количество проживающих

Для арендодателя важно прописать не только количество проживающих в квартире, но и кто это будет. Это избавит владельца жилья от непредвиденных ситуаций, когда, придя в квартиру с очередной проверкой, помимо арендатора он обнаружит там дружное семейство гастарбайтеров.

При желании можно также прописать в договоре и условия проживания в квартире домашних животных: их вид, размер, количество.

Арендная плата

Некоторые арендодатели прописывают в договорах ситуации, в  которых стоимость аренды жилья возрастает (например, скачок курса валют или повышение платы за коммунальные услуги). В этой ситуации необходимо также обозначить условия и сроки информирования квартиранта об изменении арендной платы.

Если повышение арендной платы не оговаривалось заранее, арендатор имеет полное право отказаться от уплаты дополнительных средств.

Кроме того желательно осветить в договоре количество и сроки возможных пересмотров стоимости аренды, например, не чаще одного раза в полгода или не ранее, чем через три месяца с момента начала действия договора.

Если расчет с арендодателем идет в валютном эквиваленте следует прописать «вилку цен», в пределах которых может колебаться арендная плата, предусматривающую, в том числе ее понижение, в случае если рубль укрепит свои позиции на валютном рынке.

Стоит также оговорить конкретные сроки для внесения платы за аренду жилья и возможные просрочки. Например, арендная плата может вноситься 1 числа каждого месяца или «до 5 числа месяца, следующего за прожитым». Если такие сроки не оговариваются, то, согласно п.1 ст.155 Жилищного кодекса России платежи должны вноситься не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем проживания.

Что касается просрочек, как правило, в договоре прописывается срок не больше 2-5 дней (в интересах арендодателя здесь прописать условия, при которых он имеет право расторгнуть договор аренды по причине в случае регулярных просрочек).

Депозит

Страховкой арендодателя является депозит, составляющий, как правило, стоимость ежемесячного платежа. Депозит вносится до заселения в квартиру и возвращается по прекращении действия договора аренды (разумеется, лишь в том случае, если по вине арендатора не случилось каких-либо ситуаций, нанесших вред имуществу арендодателю). Иногда так же вместо возврата депозит может быть засчитан в счет последнего месяца аренды.

Акт

Акт сдачи-приемки квартиры важное дополнение к договору. В нем оговаривается состояние имущества на момент заселения в квартиру. На нем же строится оценка повреждений, если таковые возникли вследствие эксплуатации жилья арендатором. Для надежности при расторжении договора рекомендуется также оформить акт сдачи-приемки, чтобы в дальнейшем не возникло спорных вопросов.

Расторжение договора

Чрезвычайно важный момент это расторжение договора аренды. Права арендодателя и арендатора по этому пункту должны быть равнозначны. Это касается в первую очередь срока, в течение которого сторона, выступающая инициатором расторжения договора, должна сообщить о своем намерении другой стороне.

Также стоит прописать ситуации, когда может быть расторгнут договор – например, в результате регулярных задержек платежей или нанесения вреда имуществу.